15 de jul de 2016

Ações indenizatórias Multas a inquilinos também são de responsabilidade do condômino


A aplicação da obrigação propter nas ações indenizatórias

Artigo aborda a problemática dos atos cometidos por inquilinos e moradores e a responsabilidade pelo pagamento de multas e indenizações.

Há muito se discute sobre a aplicação ou não da obrigação propter rem em casos de ações de indenizações movidas pelo condomínio em face do proprietário do bem em razão de prejuízos materiais causados.

Inicialmente é importante entender o sentido da obrigação propter rem (por causa da coisa), que em poucas palavras é àquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

A obrigação propter rem é aquela que segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação, a qual é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é de responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

Exemplos mais comuns de obrigação propter rem são (i) a obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo; e (ii) a obrigação do condômino de pagar as taxas e dividas condominiais (ordinárias, extraordinárias e multas), dentre outras.

Mas quando se fala em ação de indenização por dano material em razão de prejuízo causado por ato de um morador, seja proprietário, locatário e/ou comodatário, surge-se a discussão se a obrigação é propter rem ou não, ou seja, se segue o imóvel ou se o originador que causou o prejuízo é quem deve assumir a responsabilidade.

Se usarmos por analogia a multa condominial, a qual se trata de obrigação propter rem, pois segue o imóvel, independente se a aplicação dela foi por alguma ação ou omissão do proprietário, do locatário ou do comodatário, entendemos que a indenização por dano material pode seguir a mesma lógica.

Pensamos no caso da aplicação de multa em razão do uso indevido da piscina, em que o usuário mesmo sabendo ser proibido utilizar material de vidro (copo, garrafa, etc.) em suas dependências opta por usar e acaba por danificar a piscina, é certo que e o prejuízo material causado também deverá ser suportado pelo proprietário.

Logo, eventual adquirente do imóvel assume essa responsabilidade.

Outro caso que podemos usar como exemplo é de um morador que danificou grande parte do piso da garagem por transitar com o veículo sem 3 pneus e embriagado.

A multa foi devidamente aplicada pela má conduta, e o prejuízo material para recuperação do piso também deve recair sobre o proprietário do imóvel, se estendendo a um novo adquirente caso o mesmo seja vendido.

Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

Entendemos, ainda, ser de extrema importância e indispensável que na certidão de débitos condominiais emitida pelo condomínio seja incluída uma ressalva no documento sobre eventual ação de indenização movida pelo condomínio em face do então proprietário para assegurar a aplicação da obrigação propter rem ao novo adquirente.

Rodrigo Betti Mamere é advogado, sócio do escritório Mamere & Ferraz Advogados e especialista em Direito Civil e Processual Civil pelo Instituto Brasileiro de Direito Processual - IBDP. Atua com foco no mercado imobiliário, prestando consultoria para grandes construtoras, incorporadoras e condomínios.

Fonte: https://noticias.terra.com.br

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